随着支持房企融资的“三支箭”的落地以及“金融16条”的颁布，缓解了房企在资金端的压力。“不动产私募投资基金试点”的启动，又增加了房企融资渠道，助力房企纾困。受政策利好，优质房企融资破冰，部分出险房企也渐取得债务重组新进展。

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3月10日晚间，旭辉控股发布境外流动资金状况的全面解决方案最新情况、最新业务情况及盈利警告公告，公告称公司境外流动资金状况的全面解决方案已取得重大进展，将于3月31日前向协调委员会及债券持有人小组提供潜在的全面解决方案并展开讨论。

此外，融创、龙光、正荣、奥园、中梁等出险房企的重组方案也在积极推动中。

旭辉公布境外债重组初步方案

自去年11月1日宣布暂停支付境外债务本息以来，旭辉一直积极推进境外流动资金状况的全面解决方案，仅用时4个多月，便提出了境外债务重组的初步指引性条款。

旭辉公告详细披露了境外流动资金状况的全面解决方案的初步指示性关键条款，包括不削减本金金额、债权人自愿选择转股、减少利息的现金支付、债务展期不超过7年、支付一定数额的前置款项、制定一个切实可行的额外增信方案等。特别值得注意得是，旭辉明确提出“不削减本金金额”，显示出对债权人较大的诚意。

此外，公告还披露了公司最新的现金状况。受限于目前市场状况，截至2022年12月31日，旭辉账上现金及银行结余总额人民币205.50亿元，绝大部分现金为项目层面的受严格监管的预售现金，将用于确保在建项目的竣工交付。

公告同时发布了盈利预警，宣布由盈转亏，预期2022年将录得130亿-140亿元人民币的亏损，其中核心净利润亏损预计介乎51亿-56亿元人民币。预期亏损的主要原因：一是因为疫情和行业影响导致交付量下降、收入减少和利润下降；二是基于审慎原则对货值提前减记、汇率波动损失及持有物业估值下降等会计报表因素。旭辉2022年具体的年度业绩尚处于审计中，将于2023年3月下旬公布。

更多房企积极推动债务整体展期

在此前富力、融创、龙光的境内债务重组方案也获得通过，近期部分出险企业债务展期纷纷迎来新进展。

富力地产8笔境内债、合计135亿元加权平均展期期限3年以上；10只美元票据整体展期3-4年，合计49.43亿美元，成为国内首家境内外债券全部整体展期的房企。截至2021年底，富力拥有土地储备总可售面积约5000万平方米，以及大量资产价值可观的投资物业及酒店组合，这为未来偿债能力提供了确定性。

富力承担债务的诚意，也是闯关成功的因素之一。富力以两处海外资产——伦敦ONE项目和马来西亚富力公主湾，作为其10只美元债展期的增信措施。此外，对于合格票据持有人和不合格票据持有人，富力还对每1000美元票据本金支付5美元。

还有龙光、融创，分别实现了境内债223.6亿元人民币、160亿元人民币的境内债整体展期。

目前，龙光集团223.6亿元境内债务成功展期36-48个月，增信措施是提供大湾区重点城市交通便利区位住宅项目，以及西南省会城市核心枢纽住宅项目各55%股权质押。当前，龙光集团正在对其境外债重组方案进行调整，并计划在4月底前争取重组方案获得通过。

1月6日晚间，龙光集团在公告中对于境外债务展期一事表示，“公司在任命首席债务管理官之后，首席债务管理官积极与所有债权人进行沟通，通过公开电话会议方式与债权人进行交流，介绍公司拟展期工作进展及下一步计划。公司将继续保持与所有债权人进行积极和建设性的对话，尽快落实展期方案。集团将继续适时向所有利益相关方提供有关展期工作进展的更新资料。”

3月7日，资本市场消息称，融创中国境外债重组计划也获得了主要持有人临时小组的支持，双方将签署重组支持协议。该消息还透露，在完成协议签署后，融创中国拟在3月底前对外公布其债务重组计划。

早在2022年12月9日，融创就公告了初步的境外债重组框架，计划将30亿至40亿美元的债务以及部分股东借款，转换为普通股或股权挂钩工具；剩余债务则进行展期，展期时间为2至8年；提供部分资产处置净收益拟作为偿还新票据的额外资金来源；同时拟向及时支持重组方案的债权人提供同意费。

境内债方面，融创总计160亿元的境内债券整体展期方案已获债券持有人会议表决通过，共涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS，加权平均展期期限3.51年。融创给出的“诚意”，是以重庆文旅城、绍兴黄酒小镇、广州文旅城、无锡文旅城、济南文旅城、成都文旅城、重庆江北嘴A-ONE、温州翡翠海岸城等多处优质资产的收益权作为展期偿付保障，并设计了现金支付+小额兑付的机制。

绿地、华夏幸福（600340）是少数能完成境外债整体重组的出险房企，对企业的整体流动性压力缓解起到了较大的作用。

去年11月，绿地控股（600606）发布公告称，公司9只存续美元债（共计32.41亿美元），相关同意征求及特别决议案均已于2022年11月22日的持有人会议上获得正式通过。绿地此次展期方案的特殊之处在于，其采用了9只债券捆绑一起的策略，即每只债都要通过赞成门槛，才通过方案，从而加强每只债券投资者的投票意愿。

规模达32亿美元的债务整体展期并不多见，为推进顺利展期，绿地方面也给出了一定差异化方案。据报道，绿地此次寻求美元债展期，早鸟费与同意费涉资1200万美元，其中，绿地本次征求于去年11月11日下午4时(伦敦时间)前同意的早鸟费为0.5%本金，在11月11日之后，11月18日下午4点(伦敦时间)之前同意将只支付0.25%本金。解决了境外债务重组问题，绿地控股全面推进大宗物业、角落资产去化速度，同时加大了酒店、海外物业等资产的处置力度。

其他大部分出险房企的境内外债务重组仍在推动中。如正荣地产3月6日发布公告，预计在2023年3月底前提出境外整体债务管理初步建议方案。正荣地产表示，独立业务审阅、公司证券和境外票据持有人的识别、以及对公司的尽职调查审查、现金流预测等事项已基本完成。公司及其联合财务顾问一直与债权人保持沟通，以促进境外整体债务管理方案的进程。

公告显示，截至3月6日，正荣地产预期无法支付未偿还本金额2亿美元（就证券而言）、7.286亿美元（就2022年3月票据而言）、15.9亿元（就2022年3月人民币票据而言）以及未偿还分派或利息。

中国奥园境外债务重组也获得实质性进展。2月28日晚，中国奥园发布有关建议暂缓偿还债务安排的更新消息。公告显示，在重组顾问毕马威及法律顾问年利达的推动下，中国奥园已经与部分主要境外债权人达成中期债务静止协议，支持中国奥园进行全面债务重组及引进战投，同意暂缓偿还债务安排，并承诺不采取任何强制执行行动，以确保奥园运营稳定。

要想境外债权人同意这个协议，奥园的诚意是，15个工作日内，支付债权人境外债本金额的0.25%作为早期同意费；一个月内支付债权人境外债本金额的0.5%作为一般同意费。根据公告，奥园目前境外有12笔美元优先票据，票面利率在4.2%—8.5%之间，多为2022年、2023年、2024年、2025年、2026年、2027年到期。本金总额共计34.53亿美元，约合人民币超230亿。

中梁控股2月17日晚间公布了境外债整体解决方案最新进展及关键条款。经协商，中梁控股拟将境外债务未付本息交换为新优先票据或新优先票据与新可换股票据的组合，票据期限为自重组生效之日起不超过4年。新优先票据将在期限内分期偿还本金，预计新可换股票据，将不超过新优先票据和新可换股票据合共本金金额的20％。

为保证债务重组顺利展开，中梁控股将向同意协议安排的债务持有人支付一定的奖励费。根据中梁控股发布的公告，除了11.8亿美元的境外债务，截至2022年末，公司的有息负债总额为272亿元。其中境内债186亿元，境外债约86亿元。公司的现金及银行结余合计约170亿元，绝大部分现金，都在项目层面的指定银行账户中，接受严格的预售现金监管，以确保在建物业的竣工。

真正脱困还有待市场回暖

2023年政府工作报告中指出“房地产市场风险隐患较多”，防范和化解行业风险仍是当前重点任务。

“一头”是抓优质房企，对优质国有房企和优质的民营房企政策支持力度有望进一步加大，短期政策有望加快落实落地，持续推进改善优质房企资产负债状况，满足合理的融资需求。另“一头”是抓出险房企，在合理的范围内给予支持帮助，同时进一步明确“绝不让损害群众利益的行为蒙混过关，要让他们付出应有代价”。

在整体预期向好的情况下，部分出险企业也期望尽快将经营回归正常，通过加快处置资产、项目让渡股权、引入战投等多种方式加快项目的开发进度。

据克而瑞研究监测，如富力地产出售了多处写字楼、商业以加快变现；华夏幸福2022年12月处置包含总部在内的多个子公司股权，回流资金141亿元；融创中国深圳冰雪文旅城项目将股权出让给合作方华发，附后续回购权，出售项目回流资金35.8亿元，覆盖融创为获取项目的20.94亿元融资，并随即解除了公司就融资提供的担保，降低负债规模，回流资金的同时也实现释债；中国奥园将物业公司奥园健康29.9%股权折价出让给广州国资，回流资金2.56亿港元（对应每股净资产1.18港元左右，低于2022年奥园健康每股净资产约1.46港元），但此次交易还附带条款买方还需与奥园订立旧改合作协议，也将有利于奥园的旧改项目的推进。

此外，通过优质项目引入国资企业或者AMC基金战投，回流资金同时为项目引入融资，加快项目开发促进销售回款。如融创的上海董家渡项目、武汉桃花源项目、咸阳森屿城等优质项目纾困迎来实际性进展，中国奥园的珠海翠微村旧改项目也于2023年1月引入山东国资。通过让渡部分股权引入项目战投，可以实现回流资金且获得项目融资，推动项目的开发。

不过，房企化债的核心在于销售，真正的脱困还有待市场回暖。比如旭辉，从销售情况来看，2023年1-2月，旭辉累计合同销售金额约128.3亿元。其中，2月单月销售金额约人民币78.1亿元，环比增长55.6%。2月份，百强房企销售业绩显现同环比双增长，这在一定程度上增强了房企销售回款信心。

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